REM ：次貸操作

Mortage Reits 公司，簡單來說，
就是開高槓桿，5倍以上隨處可見~
付短債利息，收長債(15-30 年的 MBS loan)利息
賺取利差的公司，
所以判斷一間mreits 公司的好壞，
最基本就是看長短債的利差 bps

我打算跨經濟循環的持有~

應該是不會借十年的~但借款利率會比國債高，所以暫時先用這個代替一下

在低利化的環境下，為何2008到現在沒有起色呢？
相信大家都知道，是由於次貸風暴，讓指數裡的成分股一大堆倒了或大跌。
錢等於蒸發掉~

REM 持股，比對現在各持股股價，
可以體驗一下2008的鶴唳風聲。
http://us.ishares.com/product_info/fund/holdings/REM.htm?asofDt=2007-12-31&periodCd=m

風險之一： Delinquency

房地產崩盤，投資人不付錢
(房子帳面價值低於貸款金額，美國人會直接放棄，相對來講，泡沫經濟的日本房貸有不少日本人咬牙苦撐繳完)

現在三大持股MTGE，AGNC，NLY都大量持房利美的MBS債券，雖然仍有違約風險，但相對之前已經低很多了。

附帶一提：投資居住型房貸的，風險比投資商業型房貸的高很多，
因為生意人比較不會說不繳就不繳~

 這是REM第一大成分股 NLY， 相對來講股價沒動，而且穩定配息，是因為把超過75%以上的債券都投資在房利美跟房甚麼的，在次貸海嘯吃了美國政府不少便宜，許多不應該償還的債券都拿回錢所以沒事

另一個要注意的點是為何2004~2005會崩盤？因為這一年升了8次息，
而且公司本身太過自大，並沒有做太多避險，導致淨值大幅減損。

風險之二： 利率

自己持有的長債利率不變(因為已購入)，但市場價格的變動讓自己損失帳面價值，
同時借的短債利率也會提升，獲利來源的長短債利差也會縮小

在美國利率史上最低的時候(實質負利率)，為何我要進場？

                               因為 “預期”

這是NLY，但隨便翻一間mreit也是一樣道理。股價走勢在前面有，就不重貼了，
對比前一波經濟循環，可以明顯看到P/B ratio從 1.5~1.8的水準大幅降低到接近1
financial leverage 也從11~13倍下降到 7~9倍(圖上沒有)

 為何在2003~2007的P/B值會遠高於現在？
除了房地產泡沫外， 我想是因為利差空間大。
投資人覺得這殖利率夠用了，所以覺得溢價投資也無所謂

現在翻開各大mreits 公司的財報，會發現幾乎每一家公司，
都在強調"利率風險"都強調著已做好利率避險~
因為在利率降無可降的這個時期，除了上調， 就只有持平的空間而已。

所有人，包括公司本身也是，都已經為了利率上調做好了理性預期的空間。
所以，真正在利率上升的時候，
帳面價值會真有嚴重的損失， 我抱持著懷疑的態度。
同樣的情況，可以去看看2004各公司的財報，
會發現公司想法完全不同。

如果房地產沒再度崩盤，
拉長期來看(跨經濟循環)
我相信會變成這種發展：

1.升息-------------- 短期價格波動--------帳面價值沒下降太多(避險緣故)
---------------  長債殖利率開始上揚  -----------  漂亮的利差空間  -------
投資人願意溢價放入  --------  P/B 值開始上升  -------股價上升
-----拿到的股利變多

2.升息失敗(房產沒崩盤)----- 短期股價上漲 -------- 長短期利差空間繼續縮小
  ------------ 殖利率下降  -------- 房貸投資人還掉之前借貸(新債換舊債)----- ----- 殖利率進一步下降 ----------  股價下跌 ----------全球超低利化環境
  -----------  股價還是勉強卡在那邊

3.升息失敗(房產崩盤) -----沒啥好討論，就是賠賠賠賠賠~~
------- 但 MTGE, AGNC, NLY三大持股都以房利美MBS為主
------賠錢，但還是可以吃美國政府豆腐，不會再像2008一樣跌掉80%了

風險之三：Prepayment Risk

提前償還風險指因為借款人提前償還貸款，導致放款人提前收回現金、資金回報降低的可能性。

這在上述的 第二種情況發生了

簡單來說，如果握很長期的話，升息反而是比較好的選擇。
現在投資 mreits, 我認為是一個正面我賺，反面我不賠的好時機。
(當然2011巴菲特投資美國銀時更好，只是沒辦法搭時光機了....)

講到巴菲特，
他說過投資BAC, WFC是為了十年之後的目標，

我試著拆一下他的投資邏輯：
這兩間銀行裡面，有非常多次貸海嘯留下來的爛帳，
WFC更是專門做這塊領域的銀行。

金融業有不少的次貸爛帳，
退一步來說，這兩間銀行沒那些爛帳依然有獲利能力，
進一步來說，隨著美國經濟改善，房地產開始有復甦傾向，
民眾還款能力/意願大增，不少的債權可以搖身一變，從餿水變雞湯，讓帳面價值大幅提升。所以，巴菲特選擇在這個經濟循環大幅切入金融業。

我選擇投資REM 而非NLY，是打算穩健中求發展，NLY的策略能幫助他們安然度過金融危機，REM就是以這幾間大公司的穩健度基礎下，
試著延伸到其他公司所持有的金融爛帳，
像NCT, DX等公司的持有物並不像NLY規矩這麼嚴苛，
在經濟逐漸改善的同時，
未擔保債券的價值上漲空間令人垂涎三尺，
REM，就是我看到能以最低風險去接觸這塊領域的最好標的。

那我現在會先買50%的REM
如果跌個10%~15%， 會補進另外50%，
如果沒跌，就分12個月定期定額把另外50%補完~~

而且我另外有做IRS，
除了對利率做避險以外，也想在不同時間架構下，能夠做到兩邊都賺錢~
希望美國可以繼續表現好，然後快快升息~

給個結論：

1.     如果要追巴菲特-----------         買WFC

2.     如果要保守的利差--------    買NLY

3.     如果積極一點-----------       買REM

4.     更積極--------------           裡面規模更小的成分股，這我就沒研究了。

想買房的人資產配置

這個問題我也剛幫別人解決過，
參考看看

原PO 目前的狀況是
看台北市房價漲很多，看空，卻還在一直漲的情況。


這邊回應的文章都集中在股市，
我認為不妥，股市跟房市沒有絕對關係，
只是近年的相關度變高而已。



推薦工具是REIT
轉自WIKI


不動產投資信託（又稱房地產投資信託、房產信託、地產信託，英文簡稱 REIT，為
 Real Estate Investment Trust的縮寫），是一種類似封閉式共同基金，但投資標的物
為不動產的投資工具。不動產投資信託由美國國會於1960年創造，主要是藉由不動產的證
券化及許多投資人的資金集資，使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產
市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。同時投資人又不需要實質持有不動產標的，並可在證券市場交易，因此市場流通性優於不動產。


不動產投資信託的特點是信託主要收入來自租金，因此收益較為穩定，而信託亦必須將未
來絕大部分的盈餘用作派息。正因如此，不動產投資信託的派息率遠高於市面一般股票。



因為REIT爆漲是整個亞太地區都在發生的事情，
所以，
我建議原PO可以選擇全球化的REIT配置，
同時該標的大量曝險在亞洲地區。
標的我就不推薦了，

分析一下未來狀況：

1.亞洲續漲 ：  該標的漲的機率高

2.亞洲不漲，盤整 ： 賺股息 (一般有5%左右，相較台北房地產2%)

3.亞洲房地產轉跌： 該標的也會跌，但有了世界做避險，修正幅度較輕


最大風險是在台北繼續漲，但全世界平均下跌，
這個可能性就要靠你自己評估機會有多高了。


還有也要看你怎麼看未來房地產的走空機會，
認為100%走空， 就放定存等著接。
認為50%走空，就能部分壓global reits 部分壓定存。
認為只會漲，不會跌，就壓滿身家進去當房奴個幾年換超額報酬~~

長期投資六： 為何債券做錯也不用停損？

在長期投資二有寫道

債券是唯一保證超長期向上的標的，

這邊要解釋做錯怎麼辦。

就繼續放著就好啦~~~

這是JNK成立以來的配息紀錄，
除了幾次特殊配息不看以外，
我們可以看到主要趨勢是往下
為什麼?


我們可以這樣思考，
公司債，就是公司去跟市場借錢來維持營運。
不管這間公司是微軟，是蘋果，還是可口可樂，
他們倒閉的風險，都比美國政府還要高。
以一個理性的市場趨勢，
這些公司發行的債券殖利率必須比美國公債高，
否則根本沒人會買。

而同樣是公司，
借給美國銀行的債券利率，
一定要比JP Morgan還要高，
沒人想冒更高的風險，換取更低的報酬率，
這三者，就是美國國債，投資等級公司債，和高收益債的差別。

所以，當美國國債的殖利率被往下壓的時候，
公司新發行的債券，就能很理所當然的往下壓利率，
反正，市場上，你不選我，也沒別的東西可以選了。

美國的高收益債，不僅在景氣循環內還有投資價值，
因為風險利差(就是你用風險換來的利息)還非常高。

在景氣循環外，依然值得期待，
因為美國不會永遠維持低利率，
一但利率回到向上軌道，或許短時間(幾年之內)會因為市場殖利率下修高收益債ETF價格，
但以前持有的債券會到期，換到新的高收益債將會自動拉升利率。
我不賣的話，賠帳面價值，多賺利息，更爽(註)

所以我握高收益債握的心安理得，
不管市場上講了什麼高收益債泡沫，甚麼債券市場泡沫的鬼話。
只要我握一輩子，這些都不會影響我。

我本身有對高收益債做了120%的槓桿，
大概是拿8%的報酬。



註：
但"或許短時間(幾年之內)會因為市場殖利率下修高收益債ETF價格，
但以前持有的債券會到期，換到新的高收益債將會自動拉升利率" 

這意思是, 債券會有到期日,到期那天價格會回到100,本金也會還回.
這時候我拿這筆資金去市場上買新的債券,這些債券因為升息的關係票面利率也會升,所以我才會講自動拉升利率! 
(某位美麗的姐姐附註)

出場策略2：從看好到不看好的套牢資產解決

Hsien Hao Chiu 你們是如何處理套牢資產的


Tony Hwang 攤平, 但好像很不對....每次都套很大...很想哭....


劉千豪 處理套牢資產方案：

1.賣光或稱停損，曾經這樣處理過的有環球股票、巴西、印尼、水資源、亞洲消費、亞洲電子、替代能源、....等。這裡面如果放到現在，還在套牢的是亞洲消費、亞洲電子、替代能源，其中兩個都是國內操盤基金，科科。因此檢討起來的結果是............. 大部分賣錯了！！所以當下處理套牢的方式是錯誤的，後續我是拿回資金去投資其他的，雖然有賺，但當下如果繼續攤會更好，但也不能攤錯標的。



2.慢慢攤平且有解套的，曾經這樣處理過的有富坦全球債、安本環球高收債、富蘭克林公用事業、貝萊德世礦（過去，不是近一個月扣的）、pimco多元收益債、總回報債、....一堆基金。除了世礦以外其他當下的處理都很正確，也就是以標的來說，選到有希望的就有希望


3.慢慢攤平，目前還在套牢的。經典案例當然是現在的台航，除了他之外的就是4.案例，完全不管的。以目前的績效來看，攤平台航還在悲劇中，只是我自己的信念還是相信這家公司，但我會去作籌碼調整，每跌一段才會用部份金額去攤，但不以大部位資金去攤，因為"散裝航運還在悲劇中，不知道底在哪"，我也不考慮停損，因為我寧願賠光這些資金來驗證我自己眼光正確與否。所以這筆錢就是丟在台航，不知道多久能回收，以後才能回報正確與否，目前看來是錯誤的。


4.完全不去處理。經典案例當然是目前的南帝、亞聚（黃大趕快出來喊冤）、施羅德新興市場債。這三個例子的處理方式就是"Nothing"，丟著直到哪天解套再說～～XDDDD 這樣的缺點是這些錢就完全卡死在這邊，等同台航一樣的下場。沒有任何優點可言，除了每年有安慰獎的自發性股利來個左手交給右手而已。所以就是資金完全卡死，直到哪天我想處理再說。


5.策略1.的轉換版本，採用的方式就是停損後投入其他標的，但這其實是認賠了，優點是拿回籌碼後改投入其他有機會的標的。這策略其實是比較符合積極投資人的，但問題在於你要不要認錯，以及你確定你改投的標的會賺錢？？？這就會變成另一種問題。所以討論先寫到這就好，因為你如果知道其他會賺錢，直接砍掉換買就好了，但問題都是......."真的會賺嗎？"


6.反向操作，我稱他為部位對作，但我只能用美金當例子。例子是套牢的英鎊，當下我買在45好了，同時段我買進英鎊雙倍以上的美金，利用美金來彌補英鎊的損失，英鎊完全不加碼，但這種操作跟5.差不多，只是在於英鎊當下不是先賣掉，而是先買美金起來掩護。風險是....萬一美金跟英鎊一起跌呢？？？那剛好套更大～～XDDDDDDDDDDDD


我的結論是：套牢的部位除非我有信心（ex.台航 大成 富蘭克林公用事業 安本環球高收益債），否則我寧願丟去債券基金滾利息就好，我不願意加碼攤平他，但我願意採用5或6的策略去買其他東西，利用其他東西的獲利還賺回套牢的損失，而這些套牢的我採用4.，哪天我想到再來處理（最好是etf或我喜歡的標的跌很大，那我願意認賠後轉進我要的標的）。

至於攤平，我會以最低資金分成每跌一段再接的接法，等跌很大才會開始加碼接，所以手上資金多寡成為關鍵，這也會牽扯到另一個問題，是不是該停損回不來的東西，ex.亞聚 南帝。這.....看心情XD

另外最好是標的越少越好，不然真的會沒籌碼攤平～～這是另一個要做攤平前該想到的事情，剩下的就是交給時間跟相信自己眼光....XDDD 那發現看錯該不該砍呢？？我覺得要砍=-= 像精英我就砍了～～～

每個人套得方式不一樣，但看不到未來或不知道未來，真的是投資的最初重點，也就是我說的一開始就決定輸贏了，剩下只是操作的輸多輸少贏多贏少









姚嘉安 回答小D的問題 不過我沒辦法用N大的範例來回答XD 就我自身的狀況來聊
如果有任何標的被套 以前剛入投資這行的時候往往都是聽人說然後凹單
現在在投入任何標的前 無論是聽誰說的 或是自己看過財報分析過的 只要有信心有投入
投入前就先會設好自己的攤平加碼點 攤到自己對這標的的銀彈用完 就放著等吧XD
但若是以前未經世事買的(如:2002XD) 到現在還是有想到要凹看看Orz
26.1的價位大概就是打平的價位 之前一直貪想多撈一點就在星期一被打臉了XD
之前在台幣突破29關卡時 本來有打算全賣2002來投入美金 一方面可以賺點匯差 一方面可以投入美股像是我現在的兩檔基金 完全回報有打算贖回換成美金投入美股 公用事業一直有在想投入XLU應該也不錯不過有扣就繼續吧

現在有小買一些0050和0056 這兩檔就不擔心 但是5608就如N大說的要有超人耐心等到景氣回溫
不過5608股價還沒破最近增資價還蠻意外的XD被套也是要套的毫不擔心就從開始選擇標的起步 不想花腦袋就買SPY囉XD

Dennis Hu 超新手的我想法是，套牢的個股如果新聞負面消息多於正面消息&月營收每況愈下，會轉入跌一大段的0050或0056成份股。但目前虧損近五萬 XD


Hsien Hao Chiu 來講一下你們的套牢處理問題， 你們的想法，大部分是停留在"見山就是山，見水就是水"的境界上

N大在英鎊所處理的多空對做，算是個不錯的避險。
不過，沒加入時間差，成效降低了點。

那，我一直強調，投資需要建立在穩固性上，
也就是在投資比例上， SPY >>>>>>sector ETF>>>>>>個股
永遠要對市場保持謙虛，
永遠別認為自己"一定是對的"。

你所買的個股，一定要深刻地看過財報。
你所買的行業ETF，一定要有非常清楚的願景。
不然你就買SPY，永遠不會讓人失望的市場報酬

好，拉回來主題。
如果我買了 Apple套牢了，
我要做什麼處理？

首先：
你要問你的內心， 這個套牢的情況是反映甚麼樣的情形：
1.市場過度反應，我是對的 (確認度80%以上)， 這時義無反顧地往下加碼。

2.市場的反應可能是真的，但我還是認為我是對的 (確認度50%以上)，
這時候，你對個股的把握度降低了(如果原本沒有80%確認以上你幹嘛買？)
永遠要記得，對市場保持謙虛，
退一步，讓市場帶著你跑。
將AAPL換成QQQ，
用QQQ 掩護 AAPL可能在未來的失敗。
同時，如果市場認同你的想法， QQQ仍然能讓你得到超額報酬。


3.市場的反應是真的， 我也不認為我是對的。
這時候，你要思考，是整個行業不行了，還是你買的個股不行了？

如果是前者， 就再退一步，把QQQ換成SPY ，
如果是後者，就退一步，但把個股換成行業包含個股低比例的ETF。
例如你買AAPL，你完全認錯，卻也不認為科技股行情就此結束，
你可以把持股換為FDN， 一檔完全沒有持有蘋果的 科技股ETF。


這裡面，保持著一個最重要的觀念，
對市場保持謙虛。 SPY> Sector ETF> 個股

如果你買了5%的AAPL， 可以用15%的QQQ補回，
只要1/3的漲幅就能把虧損補回。
可以用 50%的SPY，
只要用1/10的漲幅就能補回虧損。

如果你一開始就太驕傲，認為自己一定是對的，而壓超過比例的個股
那也只能給你一句" 科科" 惹~~

那， 這個不只用在美股，
用在國家也是一樣，
我買中國看錯了， 退一步， 我用新興國家cover，
確定看錯了，再退一步， 我用全世界cover，

沒有人一定是對的， 

所以看錯的處理方法是最重要的

投資花的時間...

Hsien Hao Chiu 其實投資不用花太久時間，我資質不好，花了一年才稍微懂，一年半才有個框框：

投資要從深度及廣度下手。

以深度來說，

用哲學一直嚴苛的挑戰自己的觀點，一直問自己為什麼會這樣，為什麼不會這樣，過去幾十年，幾百年又怎麼樣之類的一直挑戰到你找不到自己的問題，才算第一階段出師~
我不喜歡做新標的原因~~就是我懶得再問這麼多問題了

廣度則是只有你遇到夠多的東西了，你才不會從同樣的死胡同想出路(找不到相關詞語@@)

劉千豪 類似以一擋百，雖然東西一堆，但其實都是一個邏輯就通就能通..

Hsien Hao Chiu 像我有提過，我有在看的標的大概是300+，內容包括了ETF，各國公債，各股票，各基金等 在你標的夠多的時候，你遇到不理性的商品，你就知道"繞過"是最好的辦法。而不用像Mirce拘泥在世礦，世金。 像外匯板拘泥在外匯黃金。像Stock板拘泥在台股上。
財報則是每間公司的價值觀，而且每家公司不同。 一間公司看個一星期，100間要看兩年了。更別提看完之後自己沒興趣刪掉的.....
所以我不認為業餘投資人應該購買太多個股，應把錢集中在集中在ETF/ Fund 上面。

被啟發的一篇，從澳洲出口試著做推論

Jon Hu 澳洲trade balance差這麼多 @@?-1057m 預計-500m

Hsien Hao Chiu 礦業不振？

可以看到最大宗的鐵礦砂，庫存遠低於水平，
再加上前陣子冬天的用量本來就少，
可回推銷量非常的差。

順帶一提，這也是為何這波巴西完全上不來的主因。
因為運費的關係，巴西鐵礦砂比澳洲貴不只一截。
連澳洲都滯銷了，更何況是巴西呢


Jon Hu 剛看澳洲說原因是 coal export drop


Hsien Hao Chiu 科科，雖然猜錯，但是煤跟鐵礦砂一樣都是鋼鐵的原材料。算猜對一半啦！  嗯，想一想後，的確應該是煤礦往下掉，

而非鐵礦砂往下掉。 

 中國是全球鋼鐵生產最大國家，therefore, 進口鐵煤也是全球第一。中國的鐵礦是貧礦，含鐵量不高，必須經由外國進口填補。這也給了澳洲一個benefit, 因為澳洲產量高又近。

Jon Hu 我以前根一個老前輩學到的"所有事情都是一個故事拼圖 你有很多線索 合起來遲早會是個正確的邏輯"

Hsien Hao Chiu 相對來說，中國的煤產就沒問題，甚至產能開到世界第一，較為鄰近的印尼，也是產煤大國。
在以往供不應求的狀況下，人人皆有飯吃。

一旦產能過剩，則開始砍交通費貴的。所以鋼鐵生產， 鐵礦巴西被砍到，
煤是澳洲被砍到。謝謝，受指教了。 

Hsien Hao Chiu 其實這邏輯就跟三星一樣，
產能多就分點湯給台廠喝，
產能不太夠，就全部自己收回來做，
人，總是自私的....




Jon Hu 人一定是自私的

出場策略3：長期看壞的逆勢接刀

劉千豪 今年最大的虧損是亂玩的景順債基.....@@ 所以人沒事的時候真的別亂玩......把錢拿去買美金都比較爽些


Hsien Hao Chiu 逆勢投機，其實是在賭兩個東西： 價格跟時間，
1.是賭你買在最低點，因為攤平容易越攤越平
2.是賭你買後會立刻反彈(因為時間拉越長越不利)

你沒有定期定額可以用時間幫你，也沒有價位攤平可以讓你拉低均價。
做錯，唯一的後果就是停損，
怎麼看，輸率都很高。
這也是為何我當初勸了好幾次不要做


那逆勢投機有沒有賭的可能性呢？
有， 因為逆勢，所以所有人都看壞，
所以漲得快。
所以，我對逆勢投機的作法是買個call,
用技術線來算，趨勢出現，用選擇權在短期內衝高報酬率。

看錯，權利金歸零自動停損。 十分優雅
 那我通常要賭，都是拿周線單位來賭， 趨勢確定出來了，
進去做，勝率才大，部位才能壓得重