REM ：次貸操作

Mortage Reits 公司，簡單來說，
就是開高槓桿，5倍以上隨處可見~
付短債利息，收長債(15-30 年的 MBS loan)利息
賺取利差的公司，
所以判斷一間mreits 公司的好壞，
最基本就是看長短債的利差 bps

我打算跨經濟循環的持有~

應該是不會借十年的~但借款利率會比國債高，所以暫時先用這個代替一下

在低利化的環境下，為何2008到現在沒有起色呢？
相信大家都知道，是由於次貸風暴，讓指數裡的成分股一大堆倒了或大跌。
錢等於蒸發掉~

REM 持股，比對現在各持股股價，
可以體驗一下2008的鶴唳風聲。
http://us.ishares.com/product_info/fund/holdings/REM.htm?asofDt=2007-12-31&periodCd=m

風險之一： Delinquency

房地產崩盤，投資人不付錢
(房子帳面價值低於貸款金額，美國人會直接放棄，相對來講，泡沫經濟的日本房貸有不少日本人咬牙苦撐繳完)

現在三大持股MTGE，AGNC，NLY都大量持房利美的MBS債券，雖然仍有違約風險，但相對之前已經低很多了。

附帶一提：投資居住型房貸的，風險比投資商業型房貸的高很多，
因為生意人比較不會說不繳就不繳~

 這是REM第一大成分股 NLY， 相對來講股價沒動，而且穩定配息，是因為把超過75%以上的債券都投資在房利美跟房甚麼的，在次貸海嘯吃了美國政府不少便宜，許多不應該償還的債券都拿回錢所以沒事

另一個要注意的點是為何2004~2005會崩盤？因為這一年升了8次息，
而且公司本身太過自大，並沒有做太多避險，導致淨值大幅減損。

風險之二： 利率

自己持有的長債利率不變(因為已購入)，但市場價格的變動讓自己損失帳面價值，
同時借的短債利率也會提升，獲利來源的長短債利差也會縮小

在美國利率史上最低的時候(實質負利率)，為何我要進場？

                               因為 “預期”

這是NLY，但隨便翻一間mreit也是一樣道理。股價走勢在前面有，就不重貼了，
對比前一波經濟循環，可以明顯看到P/B ratio從 1.5~1.8的水準大幅降低到接近1
financial leverage 也從11~13倍下降到 7~9倍(圖上沒有)

 為何在2003~2007的P/B值會遠高於現在？
除了房地產泡沫外， 我想是因為利差空間大。
投資人覺得這殖利率夠用了，所以覺得溢價投資也無所謂

現在翻開各大mreits 公司的財報，會發現幾乎每一家公司，
都在強調"利率風險"都強調著已做好利率避險~
因為在利率降無可降的這個時期，除了上調， 就只有持平的空間而已。

所有人，包括公司本身也是，都已經為了利率上調做好了理性預期的空間。
所以，真正在利率上升的時候，
帳面價值會真有嚴重的損失， 我抱持著懷疑的態度。
同樣的情況，可以去看看2004各公司的財報，
會發現公司想法完全不同。

如果房地產沒再度崩盤，
拉長期來看(跨經濟循環)
我相信會變成這種發展：

1.升息-------------- 短期價格波動--------帳面價值沒下降太多(避險緣故)
---------------  長債殖利率開始上揚  -----------  漂亮的利差空間  -------
投資人願意溢價放入  --------  P/B 值開始上升  -------股價上升
-----拿到的股利變多

2.升息失敗(房產沒崩盤)----- 短期股價上漲 -------- 長短期利差空間繼續縮小
  ------------ 殖利率下降  -------- 房貸投資人還掉之前借貸(新債換舊債)----- ----- 殖利率進一步下降 ----------  股價下跌 ----------全球超低利化環境
  -----------  股價還是勉強卡在那邊

3.升息失敗(房產崩盤) -----沒啥好討論，就是賠賠賠賠賠~~
------- 但 MTGE, AGNC, NLY三大持股都以房利美MBS為主
------賠錢，但還是可以吃美國政府豆腐，不會再像2008一樣跌掉80%了

風險之三：Prepayment Risk

提前償還風險指因為借款人提前償還貸款，導致放款人提前收回現金、資金回報降低的可能性。

這在上述的 第二種情況發生了

簡單來說，如果握很長期的話，升息反而是比較好的選擇。
現在投資 mreits, 我認為是一個正面我賺，反面我不賠的好時機。
(當然2011巴菲特投資美國銀時更好，只是沒辦法搭時光機了....)

講到巴菲特，
他說過投資BAC, WFC是為了十年之後的目標，

我試著拆一下他的投資邏輯：
這兩間銀行裡面，有非常多次貸海嘯留下來的爛帳，
WFC更是專門做這塊領域的銀行。

金融業有不少的次貸爛帳，
退一步來說，這兩間銀行沒那些爛帳依然有獲利能力，
進一步來說，隨著美國經濟改善，房地產開始有復甦傾向，
民眾還款能力/意願大增，不少的債權可以搖身一變，從餿水變雞湯，讓帳面價值大幅提升。所以，巴菲特選擇在這個經濟循環大幅切入金融業。

我選擇投資REM 而非NLY，是打算穩健中求發展，NLY的策略能幫助他們安然度過金融危機，REM就是以這幾間大公司的穩健度基礎下，
試著延伸到其他公司所持有的金融爛帳，
像NCT, DX等公司的持有物並不像NLY規矩這麼嚴苛，
在經濟逐漸改善的同時，
未擔保債券的價值上漲空間令人垂涎三尺，
REM，就是我看到能以最低風險去接觸這塊領域的最好標的。

那我現在會先買50%的REM
如果跌個10%~15%， 會補進另外50%，
如果沒跌，就分12個月定期定額把另外50%補完~~

而且我另外有做IRS，
除了對利率做避險以外，也想在不同時間架構下，能夠做到兩邊都賺錢~
希望美國可以繼續表現好，然後快快升息~

給個結論：

1.     如果要追巴菲特-----------         買WFC

2.     如果要保守的利差--------    買NLY

3.     如果積極一點-----------       買REM

4.     更積極--------------           裡面規模更小的成分股，這我就沒研究了。